Die toxische EZB-Leitzinspolitik und der Münchner Immobilienmarkt

Die Bauministerin Klara Geywitz appellierte dieser Tage an die Wohnungswirtschaft, die Branche müsse schnell aus der „psychologischen Schockstarre“ herausfinden.
Solange aber über einen Mietpreisdeckel diskutiert wird kann von der Wohnungswirtschaft angesichts der Hürden und Belastungen im Neubau nicht erwartet werden bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Eine solide Immobilienbewirtschaftung und ein Mietendeckel werden wohl nie zusammen kommen.
Anfang der 1970ziger Jahre erst wurde der Mietendeckel aufgehoben, um die völlig darniederliegende Bautätigkeit anzukurbeln. Bund und Länder verfehlen das angepeilte Neubauziel seit Mitte der 1970ziger Jahre. Das Thema hat schon viele Jahre auf dem Buckel und geht krumm unter der Last der politischen Diskussionen.

Die Bundesbank teilte vergangene Woche mit, sie sehe eine Immobilienblase.
Auch wenn manche Immobilie in München etwas „hitzig“ finanziert sein mag, die Banken finanzieren seit der Finanzkrise 2008 sehr solide und somit haben wir ganz sicher keine Blase.
Fragt sich also an wen die Botschaft der Bundesbank gerichtet ist, etwa an Käufer von Immobilien um einen Nachfragerückgang herbeizuführen ?
Die Inflationsrate wurde dieser Tage korrigiert, aber was sagt sie in Bezug auf Immobilienkäufe aus ?

Erst seit dem Jahre 1952 gibt es den Verbraucherpreisindex (VPI).
Erstmals in den 1970ziger Jahren während der Ölkrise hat der Wert bei über
7% Prozent gelegen, auch die deutschen Wiedervereinigung hat zu einem rasanten Anstieg auf gut über 5% geführt.
Derzeit liegt der VPI bei ca. 7,9%. Allein schon so ein heftiger Ausschlag nach oben bringt Nervosität in alle Märkte.
Die Bundesbanken haben einen sehr althergebrachten Blickwinkel auf die Geldwertstabilität.
Im Jahre 1911 hat Irving Fisher seine Quantitätstheorie des Geldes aufgestellt.
Bekannt ist sie unter Fisher´sche Verkehrsgleichung:
Bruttoinlandprodukt x Preisniveau = Geldmenge x Umlaufgeschwindigkeit.
Dabei bezieht sich die linke Seite auf die Realwirtschaft und die rechte auf die Finanzwirtschaft.
Es ist die zentrale Aufgabe der Bundesbank die Realwirtschaft inflationsfrei zu finanzieren, soll heißen die Geldmenge wächst analog zum Bruttoinlandprodukt.
Dass der Quantitäten Ansatz der Geldpolitik nicht stimmt ist in der amerikanischen Finanzkrise so richtig deutlich geworden. Auch die EZB hat die Geldmenge nach der Finanzkrise über 10 Jahre lang deutlich erhöht und die Inflation ist die ganze Zeit unter 2% geblieben.
Preise, auch die für Immobilien, ergeben sich aus Angebot und Nachfrage.
Die Erhöhung der Kreditzinsen soll zu einem Rückgang des privaten Konsums führen und somit einen makroökonomischen Nachfragerückgang herbeiführen.
Derzeit haben wir aber keine Nachfrageinflation sondern eine Kosteninflation, es sind die explodierten Kosten für Energie und Lebensmittel die zur jetzigen Inflationshöhe geführt haben.
Diese Preise finden aber keinen Eingang in die Berechnung der Kerninflation
(Möbel und Haushaltsgeräte 9,7%, Beherbergungskoten 9,6%, Bekleidung, Schuhe und Verkehr 6%) im VPI.
Denn auf die Kosteninflation haben die geldpolitischen Entscheidungen der Bundesbank keinen Einfluss.
Energiekosten, Rohstoff- und Lebensmittelknappheit sind derzeit Auswirkungen der Corona-Pandemie und des Angriffskrieges Russland gegen die Ukraine.

Es ist davon auszugehen, dass die EZB den Leitzins in diesem Jahr nochmals anheben wird, deutsche Banken werden wohl eher eine moderate Zinspolitik fahren, denn sie wollen weiterhin u.a. Immobilienkredite vergeben.
Wenn die Bauzinsen im Laufe des Jahres noch steigen  wird das dazu führen, dass
in den nächsten beiden Jahren auch in München  weniger Wohnungs- und Gewerbebau fertiggestellt wird.
Da Wohnraum also weiterhin knapp bleibt und die solide Bewirtschaftung von Wohn Immobilien (Handwerkermangel + Baustoffwarenknappheit) zu höheren Mieten führen wird, ist der Kauf einer Immobilie langfristig gesehen in jedem Fall eine gute Entscheidung.
Das Bauwesen in Deutschland hinkt der Digitalisierung gewaltig hinterher.
Bauen in Deutschland unterliegt einem Regelwerk von 3.700 DIN-Vorschriften, der Landesbauverordnung und vielen weiteren Vorschriften die das Bauen weiterhin verteuern werden
Hinzu kommt die Fremdkapitalquote im Wohnungsbau von 60-70 %, jede Zinserhöhung hat gewaltige Auswirkung auf die Bautätigkeit.

Aus dem Zusammenspiel aller Faktoren ist unser Fazit, die Preise in München werden sicher nicht purzeln. Preiskorrekturen wird es bei älteren Bestandimmobilien im Bereich Wohnung und Einfamilienhaus im Hinblick auf anstehende energetische Sanierungen geben.

Zudem werden Baugrundstücke weiterhin knapp bleiben, die Verkaufszahlen des Gutachterausschusses zeigen dies deutlich. Und Verkäufer von Grundstücken haben es wohl nicht eilig und wollen das Jahr 2023 aussitzen und die Entwicklung abwarten.
Es hat seit Beginn der Aufzeichnung der Bauzinsen im Jahre 1972 über längere Zeiten mehr als doppelt so hohe Hypothekenzinsen gegeben und heute können diese nun lastenfreien Immobilien mit einem sehr erfreulichen Wertzuwachs verkauft werden.
Daran wird sich auch in Zukunft in München und dem gut nachgefragten Speckgürtel nichts ändern.

Bildquelle Bundesbank