Drum prüfe sich wer sich bindet, damit sich auch der Beste findet.

Kaum ein Thema ist so emotional besetzt wie der Kauf des ersten Eigenheimes für die Familie.

Wenn dann beim Bauen oder nach dem Einzug nicht alles perfekt läuft oder sich erste Mängel einstellen dann kommt zunächst der Sachverständige und meist auch ein Gerichtstermin.

Aber gerade im Thema Baumängel und Bauschaden wird eine hohe Anforderung an den Richter gestellt. Damit er Recht sprechen kann wird in den meisten Fällen ein Sachverständiger oder Bausachverständiger mit einem Gutachten beauftragt.

Was sich einfach anhört, ist je nach Mangel ein komplexes Thema.

Das OLG Celle, Beschluss vom 31.01.2019, 8 U 180/18 hat in diesem Beschluss eine bahnbrechenden Begründung geliefert.

Genau diese Begründung wurde in der Hauptsache vom darauf folgenden BGH Urteil vom 23.09.2020 IV ZR 88/19 aufgenommen.

Wir Sachverständigen begrüßen diese BGH Urteil im höchsten Maße, gibt es uns doch zukünftig deutlich mehr Rechtssicherheit in unserem Handeln in vor Ort Terminen.

Im OLG Urteil ging es in der Hauptsachen um die Frage, was denn eigentlich in die Zuständigkeit des Sachverständigen fällt. Denn die Begutachtung eines Mangels ist in der Regel mit einer Bauteilöffnung verbunden. Und das stellt sich gleich die nächste Frage, handelt es sich um vorbereitende Bauteilöffnung oder um eine unmittelbare Befundbauteilöffnung.

Bis dato hat sich der Sachverständige in einem vor Ort Termin sozusagen auf die Schnelle diese Frage beantworten müssen.

Wer als Sachverständiger verantwortungsbewusst handelt der ist gut beraten die beweisbelastete Partei über die Risiken einer Bauteilöffnung aufzuklären.

Das BGH Urteil hat sich auch mit der Frage beschäftigt ob es zu den „originären Aufgaben“ des Sachverständigen gehört Bauteile zur Befundbegutachtung zu öffnen oder öffnen zu lassen.

Bei dem Urteil des OLG Schleswig ging es um eine undichte Terrassenabdichtung, die zu Feuchteintritten im Wohnhaus geführt haben soll. Der Kläger war hier beweisfällig geblieben, ob der Wassereintritt mit der Terrassenabdichtung oder mit einer anderen Quelle zu tun hatte.

Der Kläger ging in Revision.

Stellen wir uns den Aufbau einer Terrassenabdichtung als Sandwich vor, so ist klar in jeder Lage kann der Fehler passiert sein. Und jede Lage hat wie beim Sandwich eine andere Beschaffenheit.

Während ein Sandwich aber von einer Person herstellt wird, sind es bei einer Terrasse in der Regel fünf Gewerke. Die streitgegenständliche Terrasse wurde im Bauträgerauftrag erstellt und dann in den einzelnen Gewerken nachgebessert. Es wurde aber pro Gewerk keine Abnahme gemacht und so  war klar. Die fertige Terrasse erfüllte nicht die Wasserundichtigkeit, es liegt ein Mangel vor. Die Wasserundichtigkeit aber war Bestandteil der vertraglichen Beschaffenheitsvereinbarung im Bauträgervertrag.

Der Auftragnehmer schuldet Nacherfüllung, verschuldensunabhängig auch dann, wenn ihm ein Ausführungsfehler, der dazu geführt hat, das die vereinbarte Beschaffenheit nicht erreicht wurde, nicht nachzuweisen ist.

Der Bauherr hatte nun den Antrag gestellt den Sachverständigen gerichtlich zur Bauteilöffnung anzuweisen.

Bleiben wir beim Beispiel des Sandwiches.

Für den Sachverständigen stellt sich hier die Frage in welcher Lage des Sandwiches ein Fehler aufgetreten ist. Liegt der Fehler ganz unten im Brötchen, dann müssen die Lagen darüber entfernt werden, es handelt sich eine vorbereitende Bauteilöffnung.

Aber um da hinzukommen wird der schöne optische Eindruck des Sandwiches zerstört und die  einzelnen Bestandteile können unter Umständen nicht wieder zum Einsatz kommen.

Es muss der Deckel, der Salat, der Dressing und Wurst und Käse entfernt werden um ans Brötchen zukommen.

Das Risiko, das mit derlei Zerstörungen einhergeht hat der Sachverständige zu tragen. Die gängige Meinung hierzu ist, dass der Sachverständige dazu ja versichert sein.

Am Beispiel des Sandwiches lässt sich am besten verdeutlichen wie Vielschichtig im wahrsten Sinne des Wortes eine solche vorbereitende Bauteilöffnung sein kann. Und dass der Sachverständige sicherlich nicht einen zentnerschweren Terrassen Belag oder Erdarbeiten selber ausführen kann und wird.

Er wird sich also der entsprechenden Fachfirmen zur Bauteilöffnung bedienen müssen.

Das Risiko für die von Sachverständigen beauftragten Maßnahmen trägt alleine der Sachverständige.

Und da hat das BGH Urteil nun eine ganz klare Auslegung des § 404a Absatz 1 ZPO gegeben.

Der Sachverständige wird mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragt, nicht aber mit der Vornahme/ oder Veranlassung von “handwerklichen Tätigkeiten“.

Es gibt grundsätzlich keine Weisungsbefugnis des Gerichtes gegenüber dem Sachverständigen zur  Bauteilöffnung. Vielmehr kann nur im Einzelfall unter Abwägung aller Interessen und des Risikos für den Sachverständigen eine Bauteilöffnung vom Gericht angewiesen werden.

Wenn wir beim Beispiel des Sandwiches bleiben heißt dass, mal den Deckel abnehmen und nachsehen kann für die Erstellung des Gutachtens hilfreich sein. Sich bis zur Butterschicht am Sandwichboden durchzuarbeiten kann nur in Ausnahmefällen verlangt werden.

Gerade bei dieser Art von Streitigkeiten kommt dem bekannten Spruch „Vor Gericht und auf hoher See ist man allein in Gottes Hand“ eine besondere Bedeutung zu. Denn bei zerstörungsintensiven Bauteilöffnungen ist es oftmals unmöglich der Sache auf den Grund zu gehen um ein eindeutige Einschätzung des Sachverständigen zu erhalten und somit den Richter bei der Urteilsfindung zu unterstützen.

Wo Menschen einem Handwerk nachgehen können Fehler passieren. Auch ein solider Bauträger ist dagegen nicht gewappnet, er wird aber alles daran setzen ein mängelfreies Objekt an den Auftraggeber zu übergeben. Und entsprechend zu Nachbesserung bereit sein.

Wer als Auftraggeber glaubt er kann bei den ausführenden Gewerken sparen, den Auftrag an den billigsten vergeben und das wird schon klappen, der kann schnell in Streitigkeiten geraten. Meist schon deshalb, weil die Vertragsgestaltung unzureichend war.

Wer sich in ein Bauvorhaben für die Traum Immobilie begibt ist gut beraten in den ausführenden Gewerken auf kompetente Handwerker zu setzen.

Also auf direkten Weg ins Traumhaus !