ROOMS4 – Historisches Bauernhaus in Holzapfelkreuth

81377 München, Einfamilienhaus zum Kauf

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Objektdaten

  • Objekt ID
    HS-1441-32
  • Objekttypen
    Einfamilienhaus, Haus
  • Adresse
    81377 München
    Bayern
  • Wohnfläche ca.
    246 m²
  • Nutzfläche ca.
    100 m²
  • Gesamtfläche ca.
    346 m²
  • Balkon-/Terrassen­fläche ca.
    3,50 m²
  • Grund­stück ca.
    851 m²
  • Zimmer
    8
  • Schlafzimmer
    7
  • Badezimmer
    3
  • Heizungsart
    Zentralheizung, Fußbodenheizung
  • Wesentlicher Energieträger
    Gas
  • Baujahr
    1886
  • Zustand
    gepflegt
  • Käufer­provision
    f. d. Käufer 2,38 % incl. 19% MwSt. v. Kaufpreis
  • Kaufpreis
    2.800.000 EUR

Ausstattung / Merkmale

  • ✓ Steinboden

Objekt­beschreibung

Beschreibung

Wir freuen uns Ihnen heute ein ganz besonderes schönes und rares Angebot aus der Münchner Stadtgeschichte zum Ankauf vorstellen zu dürfen

Angeboten wird das neben dem im Jahre 1844 erbauten Gutshof Holzapfel älteste urkundlich erwähnte landwirtschaftlich genutzte Anwesen im heutigen Stadtteil Holzapfelkreuth.
Das Bauernhaus ist dort mit der Adresse Holzapfelkreuth 1 eingetragen gewesen.
Es lag westlich der Bauerndörfer Mittersendling und Untersendling. Diese wurden in den Jahren 1877 als Stadtbezirk Sendling nach München eingemeindet.
Nach der Eröffnung des Waldfriedhofes im Jahre 1907 wurde das Gebiet um den Bauernhof nach Sendling eingemeindet.
Zu der Zeit sind auch die in der Hauptsache bis heute gebräuchlichen Straßennamen für das Geviert eingeführt worden.

Das Anwesen ist vermutlich in den Jahren um 1869 errichtet worden.
Im Bayerischen Staatsarchiv finden sich keine Unterlagen.
Die weiteren Genehmigungsanträge im Münchner Bauarchiv stammen aus den Jahren 1869 und 1878. Hier handelt es sich 1869 um den Anbau eines Wohnhauses an einen freistehenden Stadel und 1878 um den Umbau der Hofstelle.
Im Jahre 1878 hat der damalige Eigentümer, der Privatier Peter Rattenhuber, die Hofstelle erweitert und den heute gemauerten Stall angebaut. Der an den Stall angebaute hölzern errichtete Teil der Tenne und Wagenremise hat später zu Streitigkeiten mit dem Bauamt geführt.
Im Jahre 1924 hat der wohl neue Besitzer Fabrikant und Löwenbräu Wiesnwirt Anton Hastreiter den Antrag auf Umbau gestellt. Hier ist ein erneuter Schriftverkehr über den Teil der Scheune und Remise gekommen. Scheune und Remise sind heute nicht mehr vorhanden.
Das heutige so schmucke Erscheinungsbild hat der Hof dann wohl in Jahren um 1926 erhalten. Zu dieser Zeit wurden die Stallungen und der Heuboden umgebaut. Es wurde die Treppe ins Obergeschoss, wie sie heute noch vorhanden ist eingebaut, und dort eine Gesindestube und Gesindezimmer ausgebaut.

Somit war der Hof keine klassische Hofstelle, die von einer Bauernfamilie bewohnt und bewirtschaftet wurde, sondern vielmehr die Rendite Immobilie des Anton Hastreiter.
Die dezente Putzgliederung, die verzierten Pfettenbretter und vor allem der Ziergiebel (wie auf der Planzeichnung von 1926 zu sehen) zeugen von einem gewissen Repräsentationswillen.

Soweit bekannt ist hat der Hof die Wirren der beiden Weltkriege unbeschadet überstanden.
Er war jedoch als er vom heutigen Eigentümer erworben wurde in den 1990er Jahren in keinem guten Zustand.
Es wurde eine umfassende Modernisierung durchgeführt und ein gemütliches Heim für eine große Familie geschaffen.

Die Räumlichkeiten im Erdgeschoss und die ehemaligen Gesindezimmer im Obergeschoss wurden erhalten und der ehemalige Stall wurde zum Wohnzimmer mit angrenzender Küche ausgebaut.

Das Bauernhaus ist daher bestens geeignet für eine Familie,
die den Charme und die besondere Bauweise zu schätzen wissen.

Der Garten wurde bis vor zwei Jahren liebevoll gepflegt und muss nur aus den kleinen Dornröschenschlaf erweckt werden. An der Hauswand auf der Südseite stehen seit langer Zeit zwei knorrige Spalierbirnen und sorgen für reichlich Ernte. Die alten Sorten von Pfingstrosen eröffnen im Mai den Blütenreigen. Ein wahrer Schatz an alten Bauernrosen-Sorten sorgt ab Juni für ein Blütenmeer, die dunkelrote Kletterrose auf der Ostseite hat sich bis in den Giebel ausgetreckt und blüht üppig vor dem Schlafzimmerfenstern. Ganz rechts der Ostseite steht eine Linde, die wohl genauso alt ist wie das Bauernhaus und es gibt einige Apfelbäume.

Das Anwesen ist trotz der beschriebenen Prominenz nicht in der Denkmalschutzliste eingetragen. Es könnte vermutlich auch abgerissen und das Grundstück neu bebaut werden.

Auf dem gesamten Geviert ist eine Baubeschränkung eingetragen die noch aus der Zeit der Heilmann’schen Immobilien-Gesellschaft und der Abtretung der Grundstücke zum Bau des Waldfriedhofes stammt.

Die Stadt München hat diese Grunddienstbarkeiten in den 1980er Jahren zum Anlass genommen vordere Bebauungslinien und Baubeschränkungen einzutragen.
Ein Neubau müsste für ca. 400 m² reine Wohnfläche mit zwei Vollgeschossen und ausgebauten Dachgeschoss möglich sein.
Der Bodenrichtwert Stichtag 01.01.2022 liegt bei 3.400,00 €/ m² bei 0,7 und ist bei der Wertermittlung an das Maß der baulichen Nutzung angepasst worden.

Ausstattung

Der Wirtschaftsbereich des Hofes wurde in massiver Ziegelbauweise errichtet und mit den für die Zeit üblichen hölzernen Fehlböden ausgestattet.

Das Bauernhaus teilt sich auf in den ehemaligen Wirtschaftsbereich und den angrenzenden Stall mit Heuboden.
Daher haben beide Gebäudeteile unterschiedliche Raumhöhen.

Das Wirtschaftsteil wurde zum Leben und Arbeiten genutzt.
Die Grundrisse im Erdgeschoss und Obergeschoss sind identisch.
Die Gesindestube auf der Südseite wird heute als großes Schlafzimmer (ca. 20 m²) genutzt, der mittlere Raum als Ankleide (ca. 14 m²) mit einem angrenzenden Dusch- oder Wannenbad (ehemals Küche und Waschkammer) Auf der Nordseite liegt ein kleines Zimmer (ca. 8 m²) das für Gäste genutzt wird.
Die Lärchenholzböden im Obergeschoss wurden stilgerecht erneuert.
Die Original Lärchenholzböden sind noch im Dachgeschoss erhalten.
Im Erdgeschoss Wirtschaftsteil und Wohnzimmer (vormals Stall) wurde ein Steinfliesenboden verlegt.

Das gesamte Erdgeschoss wurde bei der Renovierung 1990 mit einer Fußbodenheizung ausgestattet.
Im Obergeschoss und Dachgeschoss wird mit Zentralheizung beheizt.
Der Original-Kachelofen im Erdgeschoss konnte nicht mehr erhalten werden und wurde 1990 durch einen neuen ersetzt.

Die schöne Treppe zum Obergeschoss und das Geländer sind aus der Zeit um 1926 im Original erhalten, auch der Eingang auf der Nordseite und der auf der Südseite sind vermutlich noch aus der Zeit des Umbaus um 1926. Die glasierten Fliesen im Windfang sind in der Zeit in Mode gekommen.
Der Rundbogen, die Eingangstüre aus Eichenholz und der Belag aus der gebrannten Kuhstallfliese auf der Südseite sind nicht nur Zeitdokumente sondern auch äußerst charmant anzusehen.
Die weißen Doppelkastenfenster wurden beim Ausbau des Stalles erneuert und sind ein echter Hingucker.
Das System des Kastenfensters ist über 100 Jahre alt und typisch für Bauernhäuser im süddeutschen Raum. Die ursprüngliche Funktion dieses Zwischenraums war die Schall-und Wärmedämmung: Auch heute zeichnen sich Kastenfenster durch eine sehr gute Wärmedämmung aus.

Die Innen-Türen sind weiß gestrichen und vermutlich aus Lärchenholz gefertigt und sind mit Ätzglasscheiben versehen.

Der Bau der Dachterrasse wurde in den Jahren 2003/2004 ausgeführt.
Zu der Zeit wurde Dachgeschoss mittels einer neuen Treppe erschlossen, es wurde ein Dachflächenfenster eingebaut und ein großer lichtdurchfluteter Raum mit bis zu 3 m Raumhöhe geschaffen.
Daneben befindet sich ein weiteres Duschbad.

Highlight des Anwesens ist der zum Wohnzimmer ausgebaute knapp 50 m² große ehemalige Stall mit seiner Sichtbalkendecke.
Eine ehemalige Kammer wurde zu einer offene Küche ausgebaut.

Das Bauernhaus ist nicht unterkellert, so finden sich an der Nordseite im Erdgeschoss die Heizanlage und ein Stauraum.

Ein enormes Potential zum Ausbau in Wohnfläche steht noch im ehemaligen Heuboden über dem Wohnzimmer mit
ca. 80 m² und einer Raumhöhe von bis zu 4 m zur Verfügung.
Hier ist mit Respekt vor dem Bestand auch der Einbau eines Galeriegeschosse mit Gauben denkbar.

Auf dem Süd Dach befindet sich eine Solaranlage, der erzeugte Strom wird in das Netz der Stadt München eingespeist.
Die Solarthermie sorgt ganzjährig für die Aufbereitung des Warmwassers.

Der Energieausweis ist in Erstellung.

Kontaktdaten

Anita Köllner, ROOMS4 - Immobilien u. Projektentwicklung

Lage

Das Anwesen in einer kleinen ruhigen Nebenstraße.
Es liegt genau zwischen den U-Bahnstationen Holzapfelkreuth und Westpark.
Und auch zwischen den Autobahnen nach Garmisch-Partenkirchen und nach Lindau.
Wer so einen schönen Bauergarten hat, der wird ihn wenn überhaupt, nur zum Joggen in den Süd- oder Westpark verlassen.
Die nahegelegene Waldfriedhof Straße hat sich ihren Charme mit den frühen Siedlungshäusern bewahrt und es finden sich zahlreiche kleine Geschäfte des täglichen Bedarfes und auch eine Bäckerei ist in ein paar Minuten zu Fuß zu erreichen.
Die Lage könnte besser nicht sein, zentral und doch beschaulich ist der Stadtteil Holzapfelkreuth mit seinen teilweise noch aus den Jahren ab 1900 stammenden Häusern.

Den Namen hat der Stadtteil vom einstigen Revierförster Josef Holzapfel erhalten. Er kaufte seinen in Geldnöten steckenden Dienstherren in den Jahren um 1858 das große Waldgebiet an der Straße nach Weilheim gelegen ab. Er begann mit dem Holzeinschlag und der Bewirtschaftung des Forstes. Das Wort Kreuth steht im altdeutschen für gerodetes Land.
1898 erwarb die Heilmann’sche Immobilien-Gesellschaft einen Großteil des Holzapfelschen Besitzes und gab dem Gebiet im Zuge der Bauplanung den Namen Gartensiedlung Holzapfelkreuth.

Die Heilmann’sche Immobilien-Gesellschaft war zu der Zeit der größte Bauträger und hatte in der Hauptsache in den Gebieten des heutigen Bogenhausen, Solln und der Ludwigshöhe bis heute bedeutende Bauvorhaben realisiert.
Das Bauprojekt Holzapfelreuth war wohl nicht so erfolgreich und so wurden ca. 305 Hektar an die Stadt München für den Bau des Waldfriedhofes verkauft bzw. abgetreten, ebenso Flächen für die Errichtung der am 01.07.1904 in Betrieb genommen Verlängerung der Straßenbahnlinie vom Harras nach Holzapfelkreuth.

Verkehrsmäßig war Holzapfelkreuth schon zu der Zeit perfekt angebunden, der Stadtteil entwickelte sich aber erst in den Jahren nach dem Ersten Weltkrieg ab den 1930iger Jahren so richtig.

Die dargestellte Position der Immobilie ist nur eine ungefähre Angabe.

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