Und dann half nur noch die Mietpreisbremse?

Und dann half nur noch die Mietpreisbremse ?

Ein Gedankengang wie es zur Einführung der Mietpreisbremse gekommen ist.
Ganz vereinfacht ausgedrückt, die Amerikaner sind schuld. Warum ? Im März 2007 begann die Finanzmarktkrise in den USA, im Sommer des gleichen Jahres kam sie nach Deutschland.

Der Immobilienmarkt war zu der Zeit in Deutschland in einem Markt mit moderaten Wachstum begriffen. Im Bundesdurschnitt waren die Preise in den Jahren 2002 bis 2005 noch sinkend gewesen. Der Geldumsatz aller Immobilientransaktion lag in München im Jahr 2006 bei gut 8 Mrd. € und fiel im Jahr 2007 auf knapp unter 8 Mrd. € ab. Am Ende des Jahres 2008 wurde der Tiefstand mit gut 5 Mrd. Euro erreicht. Die Zahl der getätigten Transaktion blieb dagegen in den Jahren 2006 bis 2008 nahezu gleich hoch und lag durchschnittlich bei 13.000 Verkaufsfällen. Einbezogen sind auch Gewerbeimmobilien. Seither sind die Zahlen stetig gestiegen, wobei der Geldumsatz im Jahr 2017 im Vergleich zum Jahr 2016 um fast 900 Mio. € gesunken ist und die Zahl der Transaktionen mit 11.900 einen Tiefstand zu verzeichnen hat. Die Zahlen des Gutachterausschusses München weisen im Quartalbericht 1-3 für das Jahr 2018 um 20 % steigende Preise für unbebautes Wohnbauland bezogen auf den Bodenrichtwert von 2016 aus.

Nun werden diese Zahlen von den ganz großen Transaktionsvolumen in jedem Jahr etwas verwässert, lassen aber dennoch einen ganz deutlichen Trend erkennen.

Gerade nach der Bankenkrise waren viele Besitzer von Eigentumswohnungen zum Verkauf gezwungen. Diejenigen Kreditnehmer die hohe Darlehnszinsen und dabei niedrige oder gar keine Tilgungen vorgenommen hatten kamen ins Visier der Banken. Denn zeitgleich hat der Baseler Ausschuss für Bankenaufsicht die neue Regulierung Basel III verabschiedet. In der Hauptsache ging es um die Höhe der Eigenkapitaleinbringung bei der Immobilienfinanzierung.

Die drohende Insolvenz der IKB Bank in Düsseldorf war der Auslöser für die Finanzkrise in Deutschland. Die amerikanische Finanzierungsgesellschaft „Rhineland“ brachte die IKB Bank in Schräglage. Zeitgleich kamen auch andere europäische Banken in Schwierigkeiten und es kam in vielen europäischen Ländern zu Staatshilfen und mündete im Eurorettungsschirm.
Hoffte die EZB in den weiteren Jahren mit fortdauernder Leitzinssenkungen und einer aggressiven und expansiven Offenmarktpolitik eine Seitwärtsbewegung auf dem Markt zu erreichen ?
Durch den Aufkauf der Offenmarktkäufe von Staatschulden erreichte die Zentralbankgeldmenge einen außergewöhnlich hohen Stand, dieser wurde aber durch die äußert geringe Quote an Vergabe von Krediten an mittelständische Kreditnehmer wieder „abgebaut“.

Die Gewinne der deutschen Geschäftsbanken kommen nun mal in der Hauptsache aus der Mittelständischen Kreditvergabe, die Banken standen in einem nationalen Wettbewerb untereinander. Das niedrige Zinsniveau führte zu einer Ertragsschwäche der deutschen Banken und zur Zunahme des Bankensterbens.
Im Weiteren kann man erkennen, dass die expansive Offenmarktpolitk der EZB zu einer erheblichen Liquidisierung des Finanzmarktes geführt hat und einen ganz entscheidenden Anteil an der beginnenden Vermögenspreisinflation hatte. Dies hat dann besonders auf den dem deutschen Immobilienmarkt erhebliche Auswirkungen wie steigende Mieten mit sich gebracht.
Von der deutschen Parteienlandschaft wurde dies zu spät erkannt, diese stürzte sich besonders im Wahlkampf gerne auf das Thema steigende Mieten. Aber wurde da auch Ursachenforschung betrieben, wohl eher nicht. Hätte man sonst das Thema sozialpolitisch ausgeschlachtet und mit heißer Nadel gestrickt die äußert fragwürdigen Regulierungen in der sogenannten Mietpreisbremse verabschiedet.
In einigen Bundesländern unter anderem auch in München wurde die Mietpreisbremse im Juli 2017 mit Urteil des LG München gekippt, auch wenn ein nicht zu heilender Formverstoß zu diesem Urteil geführt hat, löst das Urteil das Problem steigender Mieten in München nicht.
Auch wird es eine neuerlich und in der Sache besser durchdachter und juristisch besser ausgestatteter Versuch eine Mietpreisbegrenzung also eine Mieterschutzverordnung beim Neuabschluss von Mietverträgen einzuführen das Problem nicht lösen können.
München hat sich seit Jahren mit Zuwächsen der Superlativen gesonnt, bester Wirtschaftsstandort, bestes Universitätssystem und dabei übersehen, dass wirtschaftlich Rekordbilanzen nur mit hochqualifizierten und hochmotivierten Mitarbeitern zu erreichen sind.

Zu spät wurde bedacht, dass dafür auch der nötige Wohn- und Lebensraum geschaffen werden muss und bezahlbarer Wohnraum.
Der Mittelstand investiert seit Jahren viel Geld um gut ausgebildete Mitarbeiter nach München zu holen und die Ausbildungsplätze besetzen zu können. Aber wo sollen diese Mitarbeiter wohnen ?
München braucht ein ganzheitliches Wachstum, es darf nicht an der Stadtgrenze halt machen, eine intensive Zusammenarbeit mit dem „Speckgürtelgemeinden“ zur Ausweisung eines neuen Baugebietstyp „Urbanes Wohnen“ können nur gemeinsam angegangen werden.
Trotz steigenden Bodenpreise und steigenden Baupreise müssen für den Bauherren Neubauprojekte Wirtschaftlich bleiben und gerade darin liegt die Herausforderung um überhaupt noch bezahlbaren Wohnraum errichten zu können.

Die Politik ist daher gefordert bei der Novellierung des Energieeinsparrechtes darauf zu achten, dass Klimaschutz und wirtschaftliches Bauen nicht zu Konkurrenten werden.
Die Novellierung der aus dem Jahre 1930 stammenden BauNVO könnte ein wichtiger Ansatzpunkt sein. Derzeit ist der dort formulierte Trennungsgrundsatz von Wohn- und Wirtschaftsimmobilien ein echter Hemmschuh für die Weiterentwicklung und Nachverdichtung der Quartiere in München.
Es geht also bei der Errichtung von für die Mieter bezahlbaren Wohnraum in erster Linie um wirtschaftliches Bauen. Die kann unter anderem durch die Verkürzung von Genehmigungs- und Bauphasen erreicht werden.

Abgestellt auf die demographische Entwicklung wird auch das modulare Bauen an Bedeutung gewinnen. Modulares Bauen wird, wie sein Name schon sagt in vorgefertigter Modularbauweise mit deutlich kürzeren Bauzeiten errichtet. Die Wohnungsgrößen sind kleiner und die Ausstattungen sind einfacher. Die Wohnungsgröße können der demographischen Entwicklung auch in späteren Jahren problemlos angepasst werden.
Der Immobilienprofi konnte über die markigen Sprüche auf den Wahlplakaten der Parteien nur die Stirn runzeln. Sehr vielschichtig sind die Zusammenhänge die zu steigenden Mieten führen, zu wenig wird diese Vielschichtigkeit in der städtebaulichen Entwicklung in der jeweiligen Makrolage oder gar Mikrolage detailliert bearbeitet. Der Wohnungssuchende wird sich wohl kaum die Mühe machen und ein tiefgründige Analyse durchführen um den wahren Schuldigen auszumachen, denn auch das wird sein Problem nicht lösen.

Bauen, bauen und bauen !
Die städtischen Wohnbaugesellschaften kommen zunehmend ihrer Verantwortung nach sich beim Bau von geförderten Wohnungen zu engagieren. Für die Bauträgergesellschaften ist es längst selbstverständlich bei Neubauprojekten, wo es sinnvoll ist auch über die vorgeschriebene Quote der SoBoN (sozial gerechte Bodennutzung) hinaus geförderten Wohnraum im Rahmen des jeweiligen Projektes zu errichten.
Kürzlich titelte eine Boulevardzeitung: München muss liebenswert bleiben !
München hat sich seit der ersten urkundlichen Erwähnung vom 14.Juni 1158 immer gewandelt und ist gewachsen. Warum sollte es sich jetzt plötzlich nicht wandeln und wachsen dürfen um liebenswert zu bleiben ?