Wir freuen uns über Ihr Interesse an unseren Angeboten. Für viele Menschen ist der Kauf einer Immobilie ein großer finanzieller Schritt im Leben und anfangs haben unsere Klienten beim ersten Beratungsgespräch oft eine Menge Fragen.
Die häufigsten haben wir deshalb hier für Sie zusammengefasst und beantwortet.
Wie berechnet sich das Hausgeld?
Jeder Wohnungseigentümer muss in Form von Hausgeld die anfallenden Betriebskosten bezahlen.
Dabei sollten Sie darauf achten, dass nicht alle anfallenden Kosten auf den Mieter übertragen werden können. Neben Zahlungen für Strom, Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Hausmeister, Schornsteinfeger oder Gärtner gibt es auch zusätzliche Kosten für die Instandhaltung und Versicherung eines Gebäudes.
Die Höhe des Hausgeldes wird von der Hausverwaltung im Rahmen eines Wirtschaftsplanes ermittelt und muss auf der Versammlung der Wohnungseigentümer abgesegnet werden. Mit Hilfe eines Verteilungsschlüssels, der auf Wohnfläche und Verbrauch basiert, wird darauf der zu übernehmende Anteil am Hausgeld für Sie ermittelt.
Bei einer Abrechnung am Ende des Jahres müssen entweder fehlende Zahlungen beglichen werden oder Überschüsse werden erstattet.
Wichtig: Achten Sie bereits vor dem Kauf auf Zustand und Alter eines Gebäudes, denn selbst bei einem niedrigen Hausgeld können anschließende Reparaturkosten von auftretenden Mängeln mit hohen Folgekosten verbunden sein.
Verschaffen Sie sich früh eine Übersicht, indem Sie den Wirtschaftsplan, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Gebäudeversicherungen auswerten und bei zu erwartenden Reparaturen Handwerkerpreise vergleichen.
Welche Nebenkosten gibt es beim Kauf einer Immobilie?
In der Regel kommen zum eigentlichen Kaufpreis noch einmal bis zu 15% an Nebenkosten hinzu. Diese bestehen aus der Courtage für den Makler und Kosten für den Notar, der in der Regel für 1 – 1,5% des Kaufpreises alle Urkunden für den Kauf erstellt den Kaufvertrag gesetzlich beglaubigt.
Neben einer Grundbucheintragung für ca. 0,5% des Kaufbetrages beim Grundbuchamt , verlangt auch das Finanzamt noch Grunderwerbssteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% liegt.
Die Bundesnotarkammer bietet hierfür auf ihrer Website einen Gebührenrechner in Form einer Excelliste an : Link
Falls Sie für den Kauf ein Darlehen aufnehmen müssen, kommen neben Zinsen weitere Kosten auf Sie zu in Form von Wertermittlungsgebühren (ca. 0,2% – 0,5% der Darlehenssumme) und Bereitstellungzinsen, falls Sie den Kredit nicht innerhalb einer bestimmten Frist wahrnehmen.
Wichtig: Um den Überblick zu behalten, sollten Sie alle anfallenden Kosten dokumentieren und den Notar um eine ausführliche Erklärung des Grundbuchauszugs mit allen rechtlichen Verpflichtungen bitten.
Falls Sie beim Kauf der Immobilie zusätzliche Einrichtung und Ausstattung übernommen wird, kann diese je nach Einzelfall außerdem vom Kaufpreis abgezogen werden. Auch hier kann Ihnen der Notar oder Steuerberater Ihres Vertrauens weitere Auskünfte geben.
Ab welchem Zeitpunkt ist die Maklerprovision fällig?
Zur Zahlung der Maklerprovision oder Courtage sind Sie in der Regel bei erfolgreichem Abschluss des Miet- oder Kaufvertrages verpflichtet. Normalerweise wird die Provision in Form eines schriftlichen Vertrages zwischen dem Auftraggeber und dem Makler festgehalten, allerdings kann dieser Vertrag auch mündlich zustande kommen.
Wichtig: Um rechtlich abgesichert zu sein sollten Sie vor dem Prozess der Kauf- oder Mietabwicklung auf einen schriftlichen Vertrag bestehen, der Höhe und Bedingung der Maklercourtage festhält.
Warum ist ein Energieausweis wichtig?
Seit Mai 2014 ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass beim Kauf oder der Vermietung einer Immobilie ein Energieausweis übergeben wird, der Ihnen eine Übersicht über die Energiekosten und die Effizienz eines Gebäudes oder einer Wohnung gibt.
Der Energieausweis veranschaulicht auf vier Seiten, wie hoch der Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser ausfallen wird. Je nach Ausweisart werden Primär- und Endenergiebedarf (Bedarfsausweis) oder der Endenergieverbrauchskennwert (Verbrauchsausweis) und Vergleichswerte für ähnliche Objekte angegeben. Anhand der Farbskala können Sie schnell erkennen, wie energieeffizient die Immobilie ist.
Wichtig: Sie sind gesetzlich dazu berechtigt bereits bei der ersten Objektbesichtigung eine Kopie des Energieausweis zu verlangen und können damit recht einfach die Energiekosten verschiedener Immobilien vergleichen. Somit können Sie bereits im Voraus kalkulieren, mit welchen Energiekosten Sie nach Unterzeichnung des Kauf- oder Mietvertrags rechnen müssen und dies in Ihren Entscheidungsprozess einfließen lassen.
Welche Angaben sollten in einem professionellen Exposé stehen?
Noch vor der Besichtigung sollten Ihnen das Exposé eine Reihe an Daten und Zahlen über ein Objekt geben: Objektart, Größe der Wohnfläche, Zimmeranzahl, Baujahr, Nebenkosten, Miet- bzw. Kaufpreis und Bezugstermin sind neben eventuell zu übernehmender Einrichtungsgegenstände, Kaution oder Provision inzwischen Pflichtangaben in einem korrekten Exposé.
Seit der Einführung des Energieausweises müssen auch die wichtigsten Angaben zu Energieverbrauch und Effizienz inzwischen bereits neben der Heizungsart im Exposé aufgeführt werden.
Mit Fotos von allen Räumen und Außenanlagen wie Terrasse oder Garten bekommen Sie bereits einen ersten Eindruck und eine detaillierte Objektbeschreibung vermittelt Ihnen Zustand und Ausstattung des Objekts. Anhand einer Lagebeschreibung wissen Sie bereits im Vorfeld wie die Anbindung an das öffentliche Verkehrssystem ist und wie weit Sie von Geschäften für den täglichen Bedarf entfernt sind.
Wichtig: Seit der Änderung der EU-Verbraucherschutzrichtlinie müssen Interessenten vom Makler über das Widerrufsrecht bereits bei Betrachtung des Exposés informiert werden. Deshalb ist es inzwischen üblich noch vor der Wohnungsbesichtigung bei einem ersten Kennenlernen einen Maklervertrag zu unterzeichnen.
Was ist bei der Finanzierung eines Immobilienkaufes zu beachten?
Noch vor der Suche nach einer Immobilie sollten Sie sich bereits mit verschiedenen Möglichkeiten der Finanzierung auseinandersetzen. Finanzexperten empfehlen in der Regel ungefähr 20-25% der Kaufsumme bereits als Eigenkapital mitzubringen, da Sie so bei Banken bessere Darlehenskonditionen aushandeln können.
Angesichts der Vielzahl an Kreditgebern und Darlehensvarianten können Sie verschiedene Finanzierungsmodelle vergleichen und kombinieren, um am meisten Vorteile in Ihrer Situation zu bekommen. Beispielsweise können Sie einen Teil mit Hilfe eines Bausparvertrages tragen und zusätzlich ein Darlehen für Fördermittel über eine Förderbank beantragen.
Durch unterschiedliche Laufzeiten können Sie auf diese Weise mit Hilfe von zusätzlichen Sondertilgungen die Zinsen so gering wie möglich halten und bleiben finanziell flexibel.
Wichtig: Verschaffen Sie sich einen Überblick, ob Sie staatliche Zuschüsse beantragen können oder durch den Immobilienkauf zusätzliche Steuervorteile bekommen. Auch bei der Anschlussfinanzierung sollten Sie sich über die Möglichkeiten von Sparverträgen oder zusätzlichen Optionen wie „Forward-Darlehen“ informieren.
Halten Sie sich zudem immer die Möglichkeit der Sondertilgung offen, da Sie bei einer Erbschaft oder anderweitigen finanziellen Auszahlung Ihre Zahlungsfristen stark verkürzen können.
Welche Dokumente werden für einen Finanzierungsantrag benötigt?
Im Rahmen einer Bonitätsprüfung benötigt eine Bank folgende Unterlagen:
Bei Privatpersonen:
- Legitimation (Personalausweis oder Reisepass)
- Gehaltsnachweise der letzten 3 Monate inkl. aktuellem Einkommenssteuerbescheid
- Nachweis über vorhandene Eigenmittel
- Bestehende Versicherungsverträge
Bei Freiberuflern und Selbständigen
- Jahresabschlüsse der letzten zwei Jahre
- Entsprechende Einkommenssteuernachweise
- Aktuelle Betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA)
Zusätzlich können auch weitere Einkommensnachweise wir Wertpapierauflistungen und -abrechnungen, Mietverträge und Rentenbescheide als Vermögensnachweise vorgelegt werden.
Mit dem Antrag stimmt der Kreditnehmer einer Bonitätsprüfung bei der Schufa zu.
Neben den Angaben zur Kreditwürdigkeit fordern Banken auch detaillierte Informationen zur Immobilie bzw. das Grundstück. Je nachdem, ob Sie ein neues Haus bauen oder ein Haus oder eine Wohnung kaufen wollen, müssen Sie unterschiedliche Unterlagen vorlegen.
Da die die Liste an vorzulegenden Unterlagen je nach Kreditinstitut variieren sollten Sie sich im Vorfeld mit ihrem Bankberater in Verbindung setzen.
In der Regel benötigen Sie folgende Unterlagen, die Sie bei den nachstehenden Sachverständigen oder Behörden beantragen können:
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- Bei Neuerwerb: Kaufvertrag bzw. Vertragsentwurf (Makler, Notar)
- Kein Neuerwerb: aktueller Grundbuchauszug (Grundbuchamt)
- Amtlicher Lageplan (Katasteramt)
- Baubeschreibung – z.B. Kaufprospekt oder Bauantragsunterlagen (Bauamt, Bauträger, Makler)
- Baukostenaufstellung (Architekt, Bauträger)
- Einheitswertbeschreibung (Finanzamt)
- Bei Neubau: Baugenehmigung (Bauamt)
- Baupläne / Grundriss (Architekt, Bauamt)
- Bebauungs- und Flächennutzungspläne (Architekt, Bauamt)
- Teilungserklärung (Grundbuchamt)
- Brandversicherungspolice (Versicherung)
Wichtig: Informieren Sie sich frühzeitig über die Einsetzung anderer Sachwerte als Kreditsicherheiten wie Wertpapiere, Aktien, Bausparverträge oder Kunstobjekte.
Zudem können auch Bekannte oder Verwandte für eine personenbezogene Bürgschaft hinzugezogen werden.
Ist es besser eine Immobilie zu kaufen oder doch eher zu mieten?
Entscheidend für diese Frage ist häufig wie flexibel Sie bleiben wollen.
Bei einem Immobilienkauf ist entscheidend, dass die langfristige Finanzierung gesichert ist – denn neben anfallenden Steuern und Versicherungen sollten Sie auch nach erfolgreicher Abzahlung des Darlehens Rücklagen für Instandhaltungskosten und entstehende Reparaturen bereithalten.
Falls Sie aus privaten oder beruflichen Gründen umziehen müssen kann ein Immobilienkauf schnell zur Belastung werden, während Sie bei einer Mietwohnung problemfrei wechseln können.
Zudem haben Sie als Mieter weitaus geringere Nebenkosten und sind nicht für Reparaturen und Instandhaltung eines Objekts verantwortlich.
Wichtig: Ziehen Sie zur Beratung vor einer Kaufentscheidung neutrale Experten hinzu, die Ihre momentane und langfristige Finanzlage umfassend auswerten. Auch Aspekte wie Familienplanung und weitere Umstände sollten beachtet werden.
Unter den Voraussetzungen eines niedrigen Zinssatzes und entsprechendem Eigenkapital raten wir grundsätzlich zu einem Immobilienkauf, da langfristig gesehen ein Objekt bei guter Lage auch an Wert gewinnen wird und im Ruhestand als perfekte Absicherung im Alter dient.