Wenn Sie in München eine Immobilie verkaufen geht es immer um eine stattliche Summe Geld. Da macht es schon Sinn, den Verkauf einer Immobilie in kompetente Hände zu geben, denn der kleinste Fehler kann viel Geld kosten.
Falsche Preiseinschätzung
Der schlimmste Fehler ist die falsche Preiseinschätzung. Das dies gilt für einen zu hoch angesetzten Preis genauso wie den zu niedrigen Preis. Wir beschäftigen uns täglich mit dem Münchner Immobilienmarkt und können daher den wahren Wert einer Immobilie exakt ermitteln.
Besondere Faktoren von Lage oder Ausstattung können einer Immobilie auch einen besonderen Anspruch an den Kaufpreis verleihen. Wir kennen ihn.
Kaufobjekt verschönern
Manchmal ist es auch hilfreich die Braut erstmal hübsch zu machen. Dazu gehören sowohl kleine Veränderung wie Schönheitsreparaturen oder auch das im Ausland bereits sehr beliebte „home staging“.
Hierzu wird eine leerstehende Wohnung oder ein Haus ansprechend möbliert. Der Kaufinteressent bekommt so ein ganz anderes Gefühl für die besichtigten Räume und kann leichter eine Entscheidung zum Kauf fällen. Die Preis-Anmutung in gut möblierten Immobilien ist deutlich höher.
Potentiale sichtbar machen
Sind die Räume zu klein oder Grundriss nicht mehr zeitgemäß lassen wir von unserer Innenarchitektin einen möglichen Grundriss zur Modernisierung erstellen. Die Immobilie kann auch durch eine baurechtliche Prüfung fit für den Verkauf gemacht werden. Gerade bei in die Jahre gekommen Häusern ist es meist nur der Grundstückswert der verbunden mit der möglichen Bebaubarkeit einen hohen Verkaufswert darstellt.
Mehr dazu finden Sie unter „Grundstücksverkauf“.
Grundbuch-Lasten klären
Ist eine Immobilie schon lange im Besitz eines Eigentümers. gilt es das Grundbuch im Vorfeld eines Verkaufes zu prüfen. Früher sehr beliebt war eine Eintragung des Nießbrauches, dieses Recht kann auch vererbt werden.
Alte Hypotheken und Grundschulden von Bausparkassen können lange getilgt sein, werden aber nicht automatisch dann auch gelöscht. Eine Löschungsbewilligung kann nur beim Notar zur Löschung gebracht werden. Solche Eintragungen im Grundbuch stammen teilweise von Bausparkassen und Banken die es in dieser Form nicht mehr gibt.
Es kann also lange dauern und durchaus mühsam werden eine solche Löschungsbewilligung zu bekommen, denn natürlich sind auch die Kreditgeber nur zu einer befristen Aufbewahrung verpflichtet.
Grunddienstbarkeiten und entfallender Bestandsschutz
Nächster Stolperstein können die sogenannten Grunddienstbarkeiten werden. Diese wurden in den 50iger und 60iger Jahren des vergangenen Jahrhunderts nicht immer nach dem heutigen Standard geregelt. Zudem vor der Einführung der Bayrischen Bauverordnung im Jahre 1963 hierzu wenig Regelung getroffen wurden.
Oder Grundstücke waren bereits bebaut als ein Bebauungsplan für das Gebiet beschieden wurde. Der vorhandene Bestand genießt dann einen Schutz, im Falle eines Neubaus gilt der Bebauungsplan.
Dieses Thema gilt es beim Verkauf eines Haues, Doppelhauses oder Mehrfamilienhaues genau zu prüfen. In Innerstädtischen Lagen können Geh- und Fahrtrechte bei Besitzwechsel für Zündstoff sorgen im schlimmsten Fall auch zu einer Wertminderung. Hiervon sind meist auch Immobilien betroffen die sich mal im Besitz eines Eigentümers befunden haben und dann objektweise abverkauft wurden.
Der Blick ins Grundbuch ist für und Makler der erste Schritt um eine Immobilie für den Verkauf vorzubereiten. Leider finden wir im Grundbuch nur eine zweidimensionale Ansicht der Immobilie, es beschränkt sich auf die Lage, das Flurstück und die Ausmaße des Grundstückes, oder z. B. die Eigentumsverhältnisse sowie ggf. mit dem Grundstück verbundene Rechte sowie auf ihm liegende Lasten. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung gibt ein Blick in die komplette Teilungserklärung die nötigen Fakten zur Wohnung.
Die richtige Notar-Vorbereitung
Aber mal ehrlich welcher Verkäufer kennt schon den Inhalt seiner Teilungserklärung samt sämtlicher Nachtragsurkunden, vielleicht mal beim Ankauf gelesen und dann in einen Ordner gelegt. Sollten sich die Unterlagen nicht in einem Ordner finden so fordern wir diese mittels Vollmacht beim Notar an und prüfen ob der vorhandene Grundbesitz auch mit dem Grundbuch übereinstimmt.
Leider werden Kellerabteile, Tiefgaragenplätze und Hobbyräume nur allzu oft vom falschen Besitzer und nicht vom Eigentümer genutzt. Erst beim Verkauf treten diese Fehler zutage.
Auch wenn man als Verkäufer einer Immobilie gerne glauben mag dafür sei doch der Notar zuständig, so an dieser Stelle der Hinweis: ein Notar ist eine neutrale Amtsperson die Besitzwechsel beurkundet. Ein Notar hat nur die Informationen aus dem Grundbuchblatt und war niemals vor Ort im Objekt. Daher werden immer wieder fatale Fehler bei Beurkundungen gemacht.
Schuld sind die Beteiligten meist selbst, im Vertrauen ein Notar wird’s schon richten.
Die Vorbereitung des Verkaufes einer Immobilie und ein reibungsloser Übergang von Besitz und Lasten an den Käufer sind die Aufgabe eines erfahrenen Maklers, denn dabei können viele Fehler gemacht werden. Dies gilt für eine Eigentumswohnung genauso wie für ein Wohn- und Geschäftshaus.
Wertermittlung
Nach Sichtung aller objektrelevanten Unterlagen wird eine fundierte Wertermittlung für das Objekt durchgeführt. Diese geschieht im Bewertungsverfahren zunächst rein rechnerisch.
Der Wert einer Immobilie ergibt sich einfach ausgedrückt aus Angebot und Nachfrage. Aufgrund unser langjährigen Erfahrungen im Verkauf können wir diese mit in die Bewertung einfließen lassen, wir kennen den Markt bestens.
Die Wertermittlung führen wir im Rahmen unserer Ausbildung als Gutachter und unter Berücksichtigung aller wertbildenden Faktoren durch. Sollte die Immobilie Mängel aufweisen, so sind diese um eine spätere Haftung des Verkäufers auszuschließen transparent darzustellen.
Dann beginnt der eigentliche Verkaufsprozess
Zuerst werden Exposés erstellt. Hier gilt: der erste Eindruck zählt und weniger ist mehr. Aussagekräftige Bilder und qualitativ bestens aufbereitete Daten und Fakten zur Immobilie führen rasch dazu, den richtigen Käufer zu finden.
Für die Exposés werden exzellente Fotos von den Immobilien geschossen. Bei größeren Häusern, repräsentativen Villen, historischen Anwesen oder Wohn- und Geschäftshäuser kommen auch modernste Techniken wie Videos oder Überflug-Aufnahmen mit Drohnen für die Vermarktung zum Einsatz.
Bei Besichtigungen setzen wir die Immobilie gekonnt in Szene. Wir räumen penibel auf, mähen den Rasen oder räumen Schnee. Alles was bei Ihrem Objekt gerade nötig ist, um zu glänzen.
Geht es dann in eine finale Entscheidung des Käufers können aufgrund der beschriebenen Vorbereitung alle Unterlagen ausgereicht werden. Eine perfekte Aufbereitung der Unterlagen sorgt für Transparenz beim Käufer.
Natürlich denken wir auch daran was die finanzierende Bank des Käufers für eine Darlehenszusage alles braucht.
Zu diesem Zeitpunkt haben wir auch den Inhalt des Kaufvertrages mit beiden Parteien final moderiert. Mit Fingerspitzengefühl wird der Kaufpreis verhandelt, so dass beide Parteien ein gutes Gefühl auf dem Weg zum Notartermin haben. Nur wenn Verkäufer und Käufer mit dem Ergebnis unserer Bemühungen zufrieden sind wird ein Notartermin anberaumt.
Auch nach der Beurkundung begleiten wir Käufer und Verkäufer bis zum endgültigen Besitzübergang mit allen damit verbundenen Vorbereitungen. Dies hat in unserer langjährigen Tätigkeit dazu geführt, dass wir gerne weiterempfohlen werden und Kunden sich in Immobilienfragen sich immer wieder an uns wenden.
Gerne geben wir auch mal einen kostenlosen Ratschlag oder Empfehlung für uns bestens bekannte zuverlässige Handwerker.