Prognose zur Immobilienpreisentwicklung

Das ist Ihre Immobilie 2035 wert !

War die Tage auf dem Titelblatt einer Münchner Boulevard Zeitung zu lesen.

Eine Prognose bis 2035 abzugeben halten wir in Tat für sehr kühn.

Es steht zu lesen wie sich die Preise in den nächsten Jahren in München nach unten entwickeln werden.
Freilich fragt sich mancher Immobilienbesitzer derzeit was seine Immobilie in der Zukunft wert sein wird.

Eines wird beim Lesen des Artikels schnell klar, die Rechnung ist hier ohne den Wirt gemacht worden.

Entscheidend für die Metropolregionen in Deutschland und in Bayern im speziellen München, Nürnberg, Augsburg, Regensburg, Passau und Kaufbeuren ist der demografische Wandel der Bevölkerungsstruktur.
Der findet aber wohl keinen Eingang in diese Preisprognose.

In den nächsten 20 Jahre wird die Bevölkerung aufgrund der Überalterung und dem
Geburtenrückgang der 1960ger Jahre einen massiven Rückgang erfahren.
In den ländlich geprägten Bundesländern wird es Bevölkerungsrückgänge von
bis zu 20 % geben.

Deutlich sichtbar ist die Trendwende in den neuen Bundesländern jetzt schon.
Schaut man sich die Stadt Suhl im fränkischen Teil des Freistaat Thüringen an stellt man fest, dass mit den Niedergang ganzer Wirtschaftszeige eine erhebliche Leerstandsquote entstanden ist. Die Stadt Suhl war die erste in Deutschland die in einem erheblichen Umfang ihre Plattenbausiedlungen abgerissen hat.

Auf der anderen Seite der ehemaligen Grenze in der ostbayerischen Oberpfalz hat die Stadt Weiden ein sehr ähnliches Schicksal ereilt. Mit dem Niedergang der  produzierenden Gewerbe im Bereich Porzellan- und Bleikristall-Hersteller, der Insolvenz des Versandhauses Witt schnellte die Arbeitslosenquote nach oben.
Es begann ein nie dagewesener Strukturwandel und schließlich wurden fünf Plattenbaugebäude, einst begehrte Mitarbeiterwohnungen, mit 11 Stockwerken dem Erdboden gleich gemacht. Wobei Plattenbau platt gemacht ein teures Unterfangen war. Der Rückbau der stark schadstoffbelasteten Gebäude musste in der Hauptsache händisch erfolgen und dauerte lange und kostete viel Geld.
Abgerissen wurde aber nicht um dort neu und energie-effizient zu Bauen sondern um die Flächen in Grünland umzuwandeln.
So oder so ähnlich wird sich die Zahl der Städte, die in Bayern einen Bevölkerungsschwund erleidet in den nächsten 20 Jahren deutlich erhöhen.
Dem gegenüber werden die urbanen Metropolregionen weiter wachsen.
München, Nürnberg werden erheblich davon profitieren.
In den neuen Bundesländern wird Leipzig mit einem prognostizierten Wachstum von bis zu 30 % durch die Decke gehen und das ländliche Umfeld sich weiter rückläufig entwickeln.

Bauen wird also eine Verpflichtung in die Zukunft sein, dabei werden auch die sogenannten Speckgürtel der Metropolregionen weiter an Bedeutung gewinnen.
Aber nur dann, wenn der demografische  Wandel heute schon beim Bauen berücksichtigt wird. Barrierefreiheit beim Wohnen und im öffentlichen Raum muss dabei eine tragende Rolle übernehmen. Manch Umlandgemeinde in München hat das schon begriffen und macht sich attraktiv.
Immobilienentwickler und Bestandhalter werden sich zukünftig fragen, wo es sinnvoll ist in Immobilien zu investieren.
Der Urbanisierungstrend der in den 2000er Jahre eingesetzt hat bleibt hoch und erhöht somit den Druck auf die Großstädte.
Und keine Frage in Bayern ist München und der Speckgürtel im S-Bahn Bereich und Nürnberg ganz vorne mit dabei.
Die Mieten werden zwangsläufig weiter steigen, denn bei ordentlicher Bewirtschaftung steigen die Instandhaltungskosten für Wohnraum.
Und so ist es keine kühne Prognose unserseits, dass die Preise in und um München bis 2035 steigen werden.
Und so mancher Käufer der gerade auf Tauschstation ist wird sich später mal ärgern.
Wie oft hören wir von Immobilienbesitzer den Satz: hätte ich doch vor zwanzig Jahren noch eine Wohnung zur Kapitalanlage gekauft, da war sie noch bezahlbar.
Das wurde nur zu der Zeit nicht so empfunden, denn da waren die Darlehenszinsen im Schnitt bei 9 %, also deutlich höher als heute.